Forward-Darlehen

Die (Bau-)Zinsen sind dank der EZB auf einem Rekordtief. So mancher Häuslebauer ärgert sich hier über seine eigenen Zinsen. Denn erst wenn die Zinsbindungsfrist des laufenden Kredits zu Ende ist, können sich Immobilienfinanzierer entweder bei dem bisherigen Kreditgeber oder bei einer anderen Bank eine günstiges Forward-Darlehen oder auch Anschlussfinanzierung genannt sichern.

Allerdings müssen auch diejenigen, deren Zinsbindungsfrist noch einige Jahre weiterläuft, nicht Angst haben außen vor zu bleiben. Und dazu müssen sie nicht einmal eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen. Wer noch einige Zeit bis zur Umschuldung warten muss, kann sich die Niedrigzinsen bereits jetzt sichern, mit einem Forward-Darlehen.

Auf diese Weise sichern sich Schuldner gegen steigende Zinsen ab, während heute schon mit festen Monatsraten kalkuliert werden kann. Auch in diesem Fall können sich die Immobilienfinanzierer nach günstigen Angeboten umsehen und müssen nicht bei ihrem bisherigen Kreditgeber bleiben. Es werden zwar Zinsaufschläge fällig, allerdings sind diese derzeit sehr niedrig, so dass sich das Forward-Darlehen trotzdem lohnen kann.

Bleiben Sie auf dem Laufenden mit den aktuellen Darlehenszinskonditionen.

Einige Dinge müssen Sie Beachten!

  • Sie haben die Möglichkeit der Prolongation: Wenn Ihr bestehender Darlehensgeber Ihnen ein Forward Darlehen zu verbesserten Konditionen anbietet. Dann sparen Sie die Kosten für die Änderung der Grundschuld im Grundbuch. Aber dies sollte auch kein Hinderungsgrund für einen Wechsel der Bank sein. Denn Abhängig von der Restlaufzeit bei der bestehenden Bank, werden Sie gegebenenfalls noch kein Angebot erhalten. Vielleicht sind auch die Laufzeiten beschränkt, Sondertilgungsmöglichkeiten und der Wechsel des Zinssatzes werden nicht angeboten, oder nur zu erheblich höheren Kosten. Wobei die Kosten für die Änderung der Grundschuld überschaubar sind. Das Zauberwort heißt hier Abtretung.
  • Grundschuldkosten – Banken fördern oft Unwissenheit der Kunden. Bankkunden gehen oft davon aus, dass Löschung und Neueintragung unumgänglich sind. Dies Vorstellung wird gerne von den Bankberatern genährt. Denn die wollen mit dem Szenario hoher Kosten verhindern, dass der Kunde die Bank wechselt und das Geschäft mit der Anschlussfinanzierung lieber selbst machen. Davon aber sollte man sich nicht blenden lassen. Die Grundschuld kann viel günstiger einfach an ein anderes Kreditinstitut abgetreten werden. Die Abtretung ist völlig üblich. Dabei wird ein bestehendes Recht auf eine andere Person übertragen.
  • Grundschuldabtretung – Sparversion für günstige Kredite. Sobald also die Zinsbindung abläuft, sollte man sich die Mühe machen, nach neuen zinsgünstigen Anschlusskrediten Ausschau zu halten. Schon ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten bringt bei 100.000 € Finanzierungsvolumen und 10 Jahren Laufzeit rund 5.000 € Zinsersparnis. Bei diesem Betrag kostet eine Abtretung der Grundschuld nur ca. 300 €. Im Vergleich zur Löschung und Neueintragung ist das eine Ersparnis von ungefähr 600 €. Je höher der Wert des Vorgangs, desto geringer sind die prozentualen Kosten. In Anbetracht des beachtlichen Zinsvorteils lohnt sich die geringe Gebühr für die Abtretung.

Prolongation: Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers (der Bank) findet nicht statt.

 

  • Den richtigen Ablauftermin der Finanzierung beachten. Längerfristige Zinsbindung nach 10 Jahren beenden. Ihre Zinsbindung läuft seit 10 Jahren: Dann können Sie Ihren Darlehensvertrag mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen und umschulden. Der Grund: Egal wie lange Ihre Zinsbindung dauert, nach 10 Jahren haben Sie per Gesetz (§489 BGB) das Recht auf Sonderkündigung. Wichtig ist, dass Sie hierbei die sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen, besteht erstmals zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das alte Darlehen endet also nicht zehn Jahre nach Beginn der Zinsbindungsfrist, sondern – je nach Ablauf der Auszahlung – deutlich später.
  • Bauspar-Kombi-Kredite.  Hier erhalten die Kunden ein Vorausdarlehen. Dieses dient zum sofortigen Kauf oder Hausbau, und ein Bausparvertrag zur Ablösung dieses Darlehens nach einer festgelegten Zeit. In dieser Zeit wird das Darlehen nicht getilgt und es werden nur die Zinsen gezahlt. Für die Tilgung wird der Bausparvertrag angespart. Beim Abschluss eines Bausparvertrags wird die Bausparsumme festgelegt. Diese setzt sich aus dem Sparguthaben und dem Darlehen zusammen, welches man bei der Zuteilung beantragen kann. Eine Zuteilungsvoraussetzung ist, dass das vertraglich vereinbarte Mindestguthaben angespart wurde. Dieses beträgt meist 40% bis 50% der Bausparsumme. Wann das Mindestguthaben erreicht ist, hängt natürlich von der Höhe der Einzahlungen ab. Zu beachten ist jedoch, dass eine vertragliche Mindestlaufzeit einzuhalten ist. Sind also das Mindestguthaben und die Mindestlaufzeit erreicht, kann die Zuteilung beantragt werden.Damit der Vertrag nun tatsächlich zugeteilt werden kann, spielt zudem die sogenannte Bewertungszahl eine Rolle. Dies ist eine Ziffer, mit der die Bausparkassen die Reihenfolge der Zuteilung festlegen. Damit ist leider nicht garantiert, dass die Zuteilung zu einem festen Zeitpunkt erfolgt. Es kann durchaus zu Verzögerungen kommen.Liegt das aktuelle Zinsniveau unter dem festgelegten Zinssatz, kann der Kunde auf die Annahme des Bauspardarlehens verzichten. Er verwendet dann nur das Guthaben aus dem Bausparvertrag und vereinbart für die verbleibende Restschuld ein Annuitätendarlehen mit einer Bank. Es ist außerdem möglich, das Vorabdarlehen – bei entsprechend langer Laufzeit – zu kündigen. Aufgrund der Kündigungsfristen für einem Bausparvertrag, ist es Ratsam den Vertrag 6 Monate vor Ablauf zu kündigen, um eventuelle  Gebühren für die Vorzeitige Auszahlung des Guthabens zu vermeiden. Das Guthaben kann dann zur Tilgung bei der Anschlussfinanzierung eingesetzt werden und verringert die zu finanzierende Restschuld.

 

Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker in der Immobilienfinanzierung. Ihr Kunde bezahlt monatlich eine gleichbleibende Rate. Diese setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Höhe der anfänglichen Tilgung kann der Kunde selbst bestimmen (i.d.R. mind.1%). Im Laufe der Rückzahlung verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil kontinuierlich durch die ersparten Zinsen steigt. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist fest vereinbart. Sofern das Darlehen nicht zum Ende der Sollzinsbindung vollständig getilgt ist, muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Annuitätendarlehen

Hinterlasse eine Antwort

Brauchen Sie Hilfe? Schreiben Sie uns eine Email Schreiben Sie mit uns!

← Voriger Schritt

Thanks for contacting us. We'll get back to you as soon as we can.

Bitte geben Sie einen Namen, eine gültige Emailadresse sowie Ihre Frage ein.

Powered by LivelyChat
Powered by LivelyChat Verlauf löschen